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Classi catastali, come avviene l’identificazione degli immobili

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L’identificazione di un immobile è essenziale per comprendere l’importo delle imposte da pagare. Le categorie, i gruppi e le classi catastali sono i parametri di maggiore importanza e che identificano ogni tipo di costruzione nel nostro paese. La classe, in particolare, si riferisce al livello di produttività delle unità immobiliari presenti nei vari gruppi.

Si tratta di una classificazione gestita interamente dagli enti comunali e dalle Agenzie del territorio che introducono le classi a seconda delle caratteristiche dell’area e naturalmente del mercato.

Tale identificazione delle classi avviene nei gruppi A, B e C e viene accompagnata dalla lettera U nel caso in cui non esista un ripartizione nella categoria analizzata. Molto dipende dai comuni che, nel caso in cui ritengano che le caratteristiche del territorio siano omogenee, non applicano questo tipo di differenziazione.

 

 

Classi catastali, le caratteristiche principali

Si parte da un minimo di 1 fino ad un massimo di X. L’identificazione della classe catastale è di fondamentale importanza per la valutazione dell’immobile e, di conseguenza, delle tasse da pagare. Nell’ambito della medesima categoria catastale, la classe identifica sia le categorie intrinseche, contestuali che estrinseche di un immobile; ma cosa si intende con questi termini?

Le caratteristiche dell’area nella quale è stato realizzato l’immobile rappresentano uno dei fattori di maggiore importanza. Le infrastrutture, il livello dei servizi, della qualità del quartiere e del paesaggio determinano, ad esempio, le caratteristiche estrinseche.

 

 

L’esposizione della struttura, il pregio delle rifiniture e la qualità costruttiva dell’immobile rappresentano i fattori interni e che, insieme agli altri determinano la redditività di una struttura. Insomma gli elementi che individuano le classi catastali sono davvero tanti e comprenderne la reale natura non è sempre facile.

Chi e come decide la classe catastale?

Anche se, come detto in precedenza, i comuni rivestono un ruolo fondamentale nell’istituzione delle classi, sono le Agenzie del Territorio ad attribuirle. Si tratta di un procedimento che scatta immediatamente dopo l’istanza di accatastamento da parte del proprietario dell’immobile.

Anche delle sostanziali modifiche ad un immobile già esistente possono comportare la denuncia di accatastamento. In questo caso è indispensabile che ci sia una nuova valutazione dell’immobile, prendendo in considerazione le variazioni realizzate. Dopo aver presentato la documentazione, l’Agenzia si occuperà di valutare la struttura secondo i classici parametri identificandoli nei vari gruppi.

Classi catastali, i gruppi

Sono quattro i gruppi principali che identificano le classi ed indicati da una lettera ed un numero. La destinazione ordinaria caratterizza gli immobili classificati con la lettera A. Si tratta di strutture il cui utilizzo è destinato ad abitazioni mentre nel gruppo B si identificano gli alloggi di tipo “collettivo”. Nella categoria C rientrano, invece, gli immobili per uso commerciale.

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La destinazione “speciale” è invece identificata con la lettera D. In questo caso gli immobili sono per le particolari esigenze industriali. La destinazione particolare è invece indicate per le costruzioni del gruppo E. In questo caso vengono indicati immobili che, per le loro caratteristiche specifiche, non permettono una classificazione. Nessun reddito unitario può essere identificato, invece, per gli immobili del gruppo F.

La classificazione A, gli immobili destinati ad uso abitativo

Si va da un minimo di uno fino ad un valore massimo di undici per gli immobili classificati con la lettera A. Al crescere dell’identificazione numerica diminuisce l’importo da versare, tranne per gli ultimi . A1 indica gli immobili di tipo signorile. Si tratta di case con rifiniture ed una tipologia di costruzione di livello superiore alla media dei fabbricati di tipo residenziale. In questo caso l’importo da corrispondere sarà il massimo consentito.

Cambiano le condizioni, invece, per gli immobili classificati con il codice A2. Nessun tipo di rifinitura di lusso, né particolari qualità costruttive caratterizza questi edifici che vengono classificati come “Abitazioni di tipo civile”. Scendendo ulteriormente si trova la classe catastale A3: “Abitazioni di tipo economico”. Nessun tipo di pregio né per quanto riguarda le rifiniture né per i materiali costruttivi devono caratterizzare queste strutture.

Immobili di tipo popolare ed ultrapopolare caratterizzano rispettivamente la classe catastale A4 ed A5. Se nella prima classe, si tratta di case di modesto livello con impianti limitati, nella classe A5 sono indicate le strutture sprovviste anche di servizi igienici. A6, invece, indica le strutture rurali soggette a speciali classificazioni.

Cambiano radicalmente le condizioni degli immobili identificati con le classi catastali A8, A9, A10 ed A11. Si tratta di strutture con parchi e giardini situate in zone di pregio (A8), di antichi castelli (A9), uffici destinati ad usi professionali (A10) e case caratteristiche ed identificative del luogo: le baite, i trulli ecc (A11).

I codici B, C e D

Tutt’altra situazione per gli immobili delle classi catastali con la lettera B. Si tratta di collegi, convitti, orfanotrofi e ospizi (B1), ospedali e case di cura (B2), riformatori e prigioni (B3), uffici pubblici (B4), scuole (B5), biblioteche, gallerie e musei (B6) oratori o cappelle non utilizzabili per le attività di culto (B7) mentre i magazzini sotterranei vengono classificati con il codice B8.

La lettera C indica le attività commerciali. Si parte dai piccoli negozi (C1), i depositi (C2), i laboratori (C3), locali per uso sportivo e senza fini di lucro (C4), gli stabilimenti balneari a scopo benefico (C5), le stalle (C6) le tettoia (C7).

Il gruppo D indica gli opifici, gli alberghi, i teatri o i cinema, le case di cura o gli ospedali privati, le banche, le palestre o i centri benessere con scopo di lucro rispettivamente con D1, D2, D3, D4, D5 e D6. A questi immobili si aggiungono gli edifici realizzati per determinate attività, senza possibilità di altre destinazioni (D7 e D8), i ponti privati con pedaggio o strutture galleggianti (D9) ed infine le strutture destinate a scopi agricoli.

Le strutture pubbliche classificate con i codici E ed F

Tutt’altro ambito per le strutture indicate con i codici catastali con la lettera E. Si tratta di edifici pubblici come le stazioni ferroviarie (E1), i ponti (E2), gli immobili per utilizzo pubblico (E3), i recinti (E4), le fortificazioni (E5). Si aggiungono, inoltre, i semafori o i fari (E6), gli immobili adibiti ad uso religioso (E7), le strutture cimiteriali (E8) e gli immobili non appartenenti alle categorie precedenti ed indicate con il codice E9.

 

 

Con la lettera F1 si indica l’area urbana mentre le unità collabenti (i ruderi) con il codice F2. Gli immobili in via di costruzione sono invece identificati con il codice F3 e le strutture non ancora identificate con F4. Il lastrico solare è, infine, indicato con il codice F5.

   

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