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Cancellare ipoteca sul mutuo: la guida definitiva

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Quando si parla di mutui e affini, è impossibile non parlare anche di ipoteche. Questo perché i mutui sono quasi sempre mutui ipotecari dato che c’è bisogno di una garanzia. Vediamo, quindi, cos’è una ipoteca, prima di capire come cancellarla.

Possiamo dare la definizione ufficiale dell’ipoteca, che viene definita come un diritto di garanzia. Tuttavia, per essere più completi, bisogna dire che la figura dell’ipoteca è necessaria per garantire al creditore la facoltà di espropriare il bene utilizzato come garanzia nel caso in cui ci sia inadempienza.

Attenzione, però, questo non significa che se non si paga il mutuo, l’ente creditizio si prende il bene ipotecato.

In questo caso, il creditore potrà sì chiedere l’avvio del processo di vendita forzata del bene in questione, al fine di ottenere la somma che gli spetta, ma non potrà diventarne proprietario per compensare il credito che gli spetta.

 

 

Una cosa del genere, infatti, andrebbe a violare quello che è il divieto di patto commissorio, come stabilito dall’articolo 2744 del Codice Civile. Questo significa che, nonostante tutto, il debitore non perde la disponibilità e il godimento dell’immobile.

Specificato questo, quindi, possiamo vedere come si cancella una ipoteca.

Cancellazione di un’ipoteca: le basi

Nel Codice Civile vengono previste diverse cause che permettono di estinguere l’ipoteca, facendo in modo che questa perda la sua efficacia. Per capire quali sono, si deve guardare l’articolo 2878 del codice civile, che parla di tutti i casi in cui si può richiedere e ottenere l’estinzione dell’ipoteca.

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Il primo caso è, naturalmente, quello in cui il debito a cui è collegata l’ipoteca viene estinto. In questo caso è facile capire che si tratta di un processo automatico. Se io ho chiesto un mutuo e ho ipotecato una mia proprietà, nel momento in cui estinguo tutto il debito con l’aggiunta dei relativi interessi, l’ipoteca stessa cessa di esistere, dato che non ha più alcun motivo.

Anche nel caso in cui il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca quest’ultima viene cancellata. Si tratta di un caso raro, è vero, ma è pur sempre contemplato nella legge, così come lo è il caso in cui il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca.

Altro caso in cui viene cancellata l’ipoteca è quando viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata o quando si va a verificare la condizione risolutiva prevista per l’annullamento della stessa. Inoltre, ci sono altri casi in cui ciò accade:

  • decorrono 20 anni dal momento dell’iscrizione dell’ipoteca senza che ne venga richiesto il rinnovo;
  • il bene ipotecato perisce;
  • il tribunale emette un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

In tutti questi casi è possibile cancellare un’ipoteca.

A questo punto, però, è necessario fare una precisazione: estinzione e cancellazione dell’ipoteca non sono la stessa cosa, dato che l’estinzione dell’ipoteca ne annulla la consistenza e, quindi, di conseguenza la rende inadoperabile per chiunque. Tuttavia, seppur formalmente, questa continuerà a comparire come presenza apparente. Quando si ha l’estinzione dell’ipoteca? Nel momento in cui c’è il totale rimborso del debito ma, ad esempio, se si fa una visura catastale, potrebbe sembrare ancora valida pur non essendolo. Per renderla del tutto libera si deve procedere con la cancellazione di tutte le annotazioni.

Cancellazione ipoteca volontaria

Iniziamo con il dire che la cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica, ma solo se relativa a un mutuo, o in alternativa attraverso un atto redatto da un notaio competente.

Nello specifico, si deve sottolineare che il sistema automatico è previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007, che è la celebre Legge Bersani, che prevede che basta una comunicazione della banca circa l’avvenuta estinzione del mutuo a chi di dovere. In questo modo, quindi, si potrà bypassare il ricorso alla figura del notaio e si potrà ottenere l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale.

 

 

Nella norma di cui sopra, infatti, viene precisato che suddetta formalità deve essere eseguita senza oneri aggiuntivi per il debitore che ha finito di pagare il suo mutuo. Si deve altresì sottolineare che, per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente dare notizia all’Agenzia del Territorio, che, quindi, procederà alla cancellazione dell’ipoteca.

Tuttavia, si deve sottolineare che non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che non lo fanno e, pertanto, potrebbe essere compito del debitore inviare una richiesta per avviare questo iter che dovrebbe essere, come detto, automatico. Per tutti i mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, che deve essere inviata alla banca con raccomandata con avviso di ricevimento.

Se, invece, si deve ricorrere al notaio, Nei casi in cui si è costretti a ricorrere al notaio, quest’ultimo deve redigere un atto notarile unilaterale, che è l’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca. Nel momento in cui viene sottoscritto, il creditore accetta l’annullamento dell’ipoteca e, quindi, del vantaggio a suo favore. In questo caso, tutte le spese sono a carico del debitore.

Cancellazione ipoteche giudiziali

L’ipoteca giudiziale viene disposta quando c’è una particolare richiesta da parte del giudice. In questo caso, per ottenerne la cancellazione, l’iter sarà più complesso. Infatti, si dovrà mettere in piedi una procedura presso il Tribunale finalizzata a ottenere dal magistrato un ordine di cancellazione.

 

 
Nel caso in cui il debito che è collegato all’ipoteca giudiziale viene estinto, ci vorrà qualche tempo per ottenere la disposizione di cui sopra che, però, è assicurata.
Per avere maggiori delucidazioni in merito all’iter da fare per chiedere la cancellazione dell’ipoteca che grava su una proprietà è utile fare riferimento all’ente creditizio che ha erogato il mutuo, in modo tale da seguire le regole da esso dettate che, per lo più, corrispondono con quanto appena letto.

   

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