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Contratto preliminare: onori ed oneri del compromesso

Contratto preliminare immobiliare

 

Il contratto preliminare è un particolare tipo di contratto nel quale viene inserito come principale oggetto, l’obbligo di due parti a stipulare in futuro un vero e proprio contratto, chiamato definitivo, grazie al quale verranno prodotti gli effetti desiderati. Può essere chiamato con un termine non proprio tecnico, compromesso.

E’ quindi chiaro che il contratto preliminare obbliga le due parti ad essere fedeli all’accordo preso, stipulando come step finale, il contratto definitivo, che verrà trascritto e quindi produrrà l’effetto.

 

 

Contratto preliminare immobiliare: il compromesso

Il contratto preliminare può essere utilizzato per qualsiasi azione, ma viene utilizzato in particolare modo nelle compravendite immobiliari: grazie ad esso, le due parti avranno il vincolo di creare in futuro, il contratto definitivo che costituisce il titolo con effetto reale.

 

 

Ponendo l’esempio della compravendita di un immobile, stipulando un contratto preliminare di compravendita, il venditore si assume l’obbligo di vendere la casa, mentre l’acquirente quello di acquistare la casa, impegnandosi a redigere e firmare un ulteriore contratto, il contratto definitivo di compravendita, grazie al quale vi sarà il trasferimento di proprietà.

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Senza il contratto definitivo quindi, non vi sarà alcun effetto e la casa non sarà venduta o acquistata.

Che forma deve avere un contratto preliminare?

Dopo le varie trattative tra le parti, ad esempio la proposta di acquisto di una casa e l’accettazione della proposta, sarà necessario redigere il contratto.

E’ proprio l’articolo 1351 del codice civile ad occuparsi delle informazioni relative alla forma del contratto preliminare. Infatti in questo articolo, si stabilisce che il contratto preliminare può essere ritenuto nullo se non ha la stessa forma di quello che la legge stabilisce per quello definitivo. Ad esempio, il contratto di vendita immobiliare, per legge deve avere una forma scritta, se si desidera redigere un contratto preliminare di compravendita, anche questo dovrà avere una forma scritta o verrà considerato nullo, quindi non valido.

All’interno del contratto dovranno essere inserite tutte le informazioni necessarie e fondamentali, ad esempio l’indirizzo, le caratteristiche dell’immobile ed il prezzo, in assenza di queste, si rischierebbe l’annullamento.

Termini contratto preliminare

Altra importante informazione è quella relativa al termine, intendendo con questo, il tempo entro il quale si vuole stipulare il contratto definitivo. Se si desidera apporre un tempo limite, ci si può rivolgere al giudice chiedendo di porre il termine secondo l’ex articolo 1183 del codice civile, qualora invece il termine sia mancante, il contratto preliminare non deve essere considerato non valido, e per ottenere il contratto definitivo si farà riferimento al normale periodo di prescrizione, ossia massimo 10 anni.

Il contratto preliminare può essere poi soggetto a condizione, ossia le parti stipuleranno il contratto definitivo solo se si verificherà una determinata condizione. Un esempio, anche in questo caso, potrebbe essere fatto con la compravendita di un immobile: il contratto preliminare in questo caso potrebbe essere utilizzato ad esempio nel caso in cui l’acquirente, meglio definito promossario, desideri acquistare casa purchè in questa venga fatta una determinata modifica. Il venditore, o promittente, in questo caso si obbligherà ad esaudire la richiesta, e l’acquirente, dall’altra parte, si obbligherà ad acquistare l’immobile una volta verificata la modifica.

Il contratto preliminare dovrà infine essere registrato all’Agenzia delle Entrate, entro 20 o 30 giorni se redatto di fronte ad un notaio, con il pagamento di un corrispettivo per l’imposta di registro.

Cosa succede in caso di inadempimento al contratto preliminare?

Dato che l’effetto prodotto dal contratto preliminare è proprio l’obbligo di adempiere ad una determinata azione con la stipula del contratto definitivo, qualora una delle due parti decida di non voler stipulare il contratto definitivo, l’altra può far riferimento ad alcuni articoli del codice civile.

Un rimedio in caso di inadempimento al contratto preliminare è quello dell’esecuzione degli obblighi, attraverso questa, una delle due parti può chiedere una vera e propria sentenza rifacendosi all’articolo 2932 del codice civile, sentenza che produrrà gli effetti del contratto definitivo non stipulato.
Facendo anche in questo caso l’esempio della compravendita dell’immobile, se trascorso il termine stabilito dal contratto preliminare, il venditore non abbia ancora provveduto alla stipula del contratto definitivo, l’acquirente può mettere in atto una sentenza grazie alla quale l’effetto finale sarà il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, ed in cambio l’acquirente avrà l’obbligo di pagare il prezzo di vendita che era stato stabilito nel contratto preliminare.

 

 
Nel caso in cui invece, uno dei due contraenti non abbia fatto fede ai propri obblighi, l’altra parte può, rifacendosi all’articolo 1453 del codice civile, chiedere la risoluzione del contratto o l’adempimento con un risarcimento del danno.

Importante sapere che qualora si chieda la risoluzione del contratto, successivamente non si può richiedere l’adempimento all’obbligo. Altro caso è quello in cui l’acquirente noti delle difformità o dei vizi che non erano stati segnalati dal venditore, anche in questo caso si può parlare di inadempimento e grazie all’ex articolo 2932, si può richiedere una sentenza con la quale o si abbassa il prezzo che era stato stabilito al momento del contratto preliminare, o si richiede al venditore di eliminare questi vizi.

Si deve infine ricordare, che anche in caso di contratto preliminare, si parla di responsabilità contrattuale e non precontrattuale, per questo le parti possono chiedere il risarcimento dei danni.

E’ possibile rifarsi a delle garanzie?

Per tutelarsi da un eventuale inadempimento, le parti possono ricorrere a delle garanzie. La garanzia maggiormente utilizzata è la caparra, ossia una somma di denaro che viene data come garanzia di adempimento. Si parla di caparra confirmatoria nell’articolo 1385 del codice penale, articolo che afferma che nel caso in cui sia stata versata una caparra, se si adempie al contratto, questa dovrà essere restituita, se invece chi ha dato la caparra è colui che ha disatteso l’obbligo, allora l’altra parte può sia recedere dal contratto, sia trattenere la caparra.

Qualora invece l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può richiedere sia la recessione del contratto che il doppio di questa.

 

 

Può accadere però, che nel contratto sia stabilito il diritto di recesso, in questo caso ci si potrà rifare alla caparra penitenziale, ed attraverso questa l’inadempiente potrà in caso di recesso, o trattenere la caparra o restituire il doppio, in base al proprio ruolo.

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