Home / Diritto Imprese e Professionisti / Legge 392/78: il contratto della locazione commerciale

Legge 392/78: il contratto della locazione commerciale

Contratto Locazione Commerciale

Che cosa disciplina la legge 392/78? Si tratta del contratto di locazione commerciale. Come funziona? Cosa c’è da sapere al riguardo? Lo vediamo in questo articolo.

Questa tipologia di locazione si differenzia dagli altri contratti di affitto in virtù della natura del bene oggetto del contratto stesso.

Infatti la locazione commerciale ha ad oggetto infatti immobili urbani che sono stati predisposti allo svolgimento di attività commerciali, artigianali e industriali, o anche immobili di interesse turistico, e /o preposti all’esercizio professionale una qualunque attività di lavoro autonomo.

Non è inusuale sentire chiamare questo genere di contratto con altre denominazioni, ossia affitto commerciale, locazione 6+6 o 9+9 o, ancora, locazione commerciale a canone libero, commerciale transitoria, o industriale.

 

 

Come si può intuire dal tutolo di questo articolo, a regolamentare questo ambito d’affitto è la legge 27 luglio 1978, n. 392, in particolare agli articoli da 27 a 42.

La durata della locazione commerciale e il rinnovo del contratto

L’articolo 27 disciplina la durata della locazione, la quale non può essere inferiore a sei anni oppure 9 qualora l’edificio sia pensato per l’apertura di strutture alberghiere o all’esercizio di attività teatrali.

Lo stesso articolo stabilisce la distinzione tra i casi in cui l’attività esercitata sia transitoria o stagionale: se si tratta di una attività transitoria, allora l’affitto commerciale può prevedere una durata minore di 6 anni (o 9 anni).

Se la natura dell’attività è stagionale, allora il locatore è obbligato a stipulare la locazione per la stessa stagione dell’anno successivo con lo stesso conduttore, ovviamente soltanto se il conduttore avanza tale richiesta. Questo obbligo ha appunto la durata massima di sei anni o nove anni (come appena spiegato).

Per quanto riguarda il rinnovo contrattuale, esso è tacito ogni sei anni (o ogni nove anni): è il soggetto che intende mutare rapporto o interromperlo che ha l’onere di comunicare la disdetta. Tale comunicazione avviene attraverso una lettera raccomandata, che va consegnata all’altra parte coinvolta nel contratto entro 12 mesi prima della effettiva data di scadenza del contratto.

 

 

Questo termine sale a 18 mesi prima della scadenza nei casi di contratti da rinnovarsi di nove anni in nove anni.

Peer quanto riguarda il rifiuto del rinnovo da parte del proprietario dell’edificio e non dell’affittuario, la normativa è più rigida, poiché pone un limite ad un imprenditore: tale rifiuto è reso possibile esclusivamente alle condizioni stabilite dall’articolo 29, della legge 392/78, il quale stabilisce che tale ipotesi può verificarsi nel caso in cui il locatore abbia intenzione di trasformare la destinazione d’uso dell’immobile locato, ad esempio poiché intenzionato a farne un edificio ad uso abitativo, oppure perché intende demolirlo, ristrutturarlo o effettuare lavori di manutenzione che impediscono la permanenza del conduttore e della sua attività.

La norma stabilisce anche le modalità con cui tale disdetta va effettuata: in caso contrario si considera valido il tacito rinnovo.

Se invece il locatore effettua i giusti passaggi, egli ha sei mesi di tempo per effettuare i lavori che lo hanno spinto a interrompere il contratto di locazione commerciale.

Al momento della conclusione del contratto di locazione commerciale, le parti coinvolte hanno facoltà di pattuire il canone da pagare: le parti possono stabilire che la somma vada aggiornata a cadenza annuale, a seconda di possibili variazioni del potere di acquisto della moneta, sempre come stabilito dalla legge numero 392 del 78: ciò vale sia per i contratti commerciali stagionali che non.

Chi può stipulare il contratto di locazione commerciale?

Questo genere di contratto non prevede particolari requisiti soggettivi perché possa essere stipulato con successo. Il conduttore viene considerato una persona fisica o giuridica che può essere considerato imprenditore, ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Indennità per la perdita dell’avvio commerciale

La norma in questione disciplina un altro aspetto molto importante, ossia quello dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale,: a regolamentare tale fattispecie è l’articolo 34.

Specifichiamo che si considera “avviamento” l’attitudine di un’impresa a generare guadagni superiori ai costi. Ciò è legato a molteplici elementi, oggettivi (che non cambiano se cambia il titolare dell’azienda) e soggettivi (legati all’abilità imprenditoriale del titolare).

Ovviamente ’avviamento in senso oggettivo si riferisce anche alla localizzazione dell’attività in una certa posizione. Qualora il rapporto dovesse cessare senza i giusti tempi di disdetta, allora il conduttore che esercitava la sua attività perde tale aspetto del già citato avviamento commerciale.

Per questo motivo la legge sancisce che il conduttore ha diritto ad un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto o di 21 mensilità nel caso di attività alberghiera.

Questa somma non si riferisce ai casi in cui la cessazione del rapporto sia dovuta a recesso o risoluzione del rapporto per inadempimento o disdetta del conduttore stesso.

Qualora l’immobile, una volta tornato nelle mani del proprietario, non mutasse destinazione, allora il precedente affittuario ha diritto ad un’ulteriore risarcimento.

Quando non si ha diritto a tale indennità risarcitoria?

La sopracitata indennità legata alla perdita di avviamento non è attuabile nel caso in cui si tratti di rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività non legate al contatto con utenza e clientela e non destinati al lavoro professionale, così come in aree caratterizzate dall’accesso pubblico della clientela (come le zone delle stazioni o aeroporti, per esempio).

La sublocazione

E’ ammessa la sublocazione in questo tipo di contratto? La risposta è affermativa, così come è anche ammessa la cessione del contratto da parte del conduttore, anche senza il permesso del soggetto locatore.

Egli ha diritto comunque ad essere informato della cessione o della sublocazione, attraverso una comunicazione a mezzo raccomandata.

 

 

In questi casi di cessione/sublocazione, qualora si verifichi il caso dell’indennità per la perdita dell’avviamento, il soggetto che ha diritto al risarcimento è il conduttore al momento della cessazione effettiva.

   

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *